Почему этот малоизвестный дивидендный актив — отличная покупка в сентябре

Mid-America Apartment Communities (MAA) — это тот тип компании, о котором вы, скорее всего, не слышали, если только не снимаете жилье где-то на Юге. Это инвестиционный фонд недвижимости (REIT), который владеет более 104 000 квартирами в крупных городах на Солнечном поясе, таких как Атланта и Даллас, а также в небольших рынках, вроде Шарлстона и Саванны. Несмотря на то, что она является одним из крупнейших владельцев недвижимости в стране, ее часто затмевают конкуренты, работающие на побережьях.

🐢

Ищешь ракеты? Это не к нам. У нас тут скучный, медленный, но надёжный, как швейцарские часы, фундаментальный анализ.

Инвестировать в индекс

Теперь, если уж на то пошло, за последние пару лет акции этого REIT просели почти на 10%. Не знаю, что с ними не так — тут явно что-то есть. Впрочем, ситуация сейчас такова, что этот актив — как забытая пара носок, которую вы нашли в заднем кармане джинсов. Недооцененная? Безусловно. Потенциал роста? Очень даже есть.

Основной фактор давления уходит

Так, Mid-America показала падение прибыли в этом году. Базовые операционные денежные потоки (FFO) упали с $4,44 за акцию за первые полгода прошлого года до $4,35 за акцию в первой половине 2025 года. Как будто не хватало конкуренции на рынке недвижимости, так еще и эти чертовы новые жилые комплексы повсюду — арендаторов просто не хватает для всех. Из-за новых проектов в их районах рост арендной платы замедлился, да и сама заполняемость снизилась. И тут еще процентные ставки — как можно вести бизнес в таких условиях?

Раньше, конечно, застройщики воспользовались низкими ставками и начали понастроивать квартир. И вот они теперь появились, создавая избыточное предложение. Ясно, что спрос на аренду остался, но наличие множества альтернативных вариантов замедлило рост цен. А теперь, внимание, ставки пошли вверх, и те, кто собирался строить новые комплексы, просто сдались. Что мы имеем? Правильно, новая аренда не появляется, а старые здания продолжают наполняться. Это должно, в конце концов, помочь арендаторам и стимулировать рост арендных ставок.

Поскольку эта ситуация уже начинает выправляться, компании вроде Mid-America могут в будущем значительно повысить доходность, обеспечив себе большую долю рынка и нормальный поток аренды.

Теперь в наступлении

В то время как другие застройщики решили взять паузу, Mid-America с удвоенной энергией строит новые квартиры. За последние месяцы компания завершила четыре новых проекта, и уже на стадии заселения. Вложили 385,6 миллиона долларов в 1400 дополнительных единиц. И знаете, что самое интересное? Эти проекты уже на стадии стабилизации, скоро будут полностью заселены. Если вы хотите инвестировать — слушайте, они движутся, и все идет по плану.

Компания также строит еще восемь комплексов. Мало того, что они вкладывают почти миллиард долларов в более 2600 новых единиц, так еще и планируют достроить два из них в этом году, а остальные — до 2028 года. И вот что меня по-настоящему удивляет: почти 550 квартир уже сданы, и около 250 заселены. Может быть, я просто подозрительный, но мне кажется, что они действительно знают, что делают.

Для тех, кто боится вложиться в этот бизнес, добавлю еще один штрих. Mid-America, в отличие от многих, не только строит, но и покупает готовые жилые комплексы, что является дополнительным источником роста. Прошлым летом они купили два объекта с почти 700 единицами на сумму почти 190 миллионов долларов, и в августе снова сделали покупку. Ну, если это не сигнал для инвесторов, то я не знаю, что это.

В общем, если все эти проекты стабилизируются, а компания продолжит ремонтировать старые здания, я не удивлюсь, если вы увидите рост арендных ставок и, как следствие, увеличение прибыли. Они планируют отремонтировать между 5 500 и 6 500 квартир в этом году, улучшив фитнес-залы и добавив другие удобства. Это сделает их собственность более привлекательной для арендаторов, а значит, и для нас — инвесторов.

Сильный потенциал для общей доходности

Итак, если вы инвестор, который следит за ростом рынка недвижимости, и если вы хотите получать доход от стабильных дивидендов, то Mid-America Apartment Communities — это, пожалуй, тот случай, когда не стоит сидеть сложа руки. У них есть потенциал роста, а акции сейчас находятся на более низком уровне, что делает этот актив привлекательным для покупки в сентябре.

Вот только надеюсь, они не начнут покупать еще какие-нибудь кошачьи магазины или кафе с сиденьем для йогов. Нет, я не против, но, серьезно, хватит.

😅

Смотрите также

2025-09-17 10:18