Лучше дивидендная акция: Simon Property Group против Federal Realty Investment Trust

Инвестиционные фонды недвижимости (REITs) часто являются отличными дивидендными акциями. Они обычно генерируют стабильный арендный доход, что позволяет им выплачивать привлекательные дивиденды и инвестировать в расширение своих портфелей. Эти инвестиции роста зачастую дают REIT возможность последовательно увеличивать выплаты по дивидендам.

🐢

Ищешь ракеты? Это не к нам. У нас тут скучный, медленный, но надёжный, как швейцарские часы, фундаментальный анализ.

Инвестировать в индекс

Саймон Проперти Груп (SPG) и Федерэл Реалити Инвестмент Траст (FRT) являются двумя из крупнейших REIT, специализирующихся на розничном секторе. Оба выплачивают привлекательные и растущие дивиденды. Тем не менее, инвесторам скорее всего будет достаточно держать только одну розничную REIT в своем портфеле. В свете этого рассмотрим, какой из этих акций с дивидендами выгоднее приобретать сейчас.

Контрстируя их портфели недвижимости

Одним из факторов, которые инвесторы должны оценить перед покупкой REIT, является портфель недвижимости компании. От того, куда REIT инвестирует свой капитал, зависит его способность выплачивать стабильные и растущие дивиденды. Для этого REIT должен владеть высококачественными объектами, получающими пользу от устойчивого спроса на аренду и роста цен.

Сектор розничной торговли переживал взлеты и падения на протяжении многих лет. Рост внедрения электронной коммерции и влияние рецессий на розничные продажи повлияли на способность ритейлеров платить за аренду. Эти факторы сказались на спросе на определенные виды торговых площадей.

Например, торговые центры сильно пострадали от проблем розничной торговли. Это стоит учитывать, учитывая сосредоточенность Simon Property Group на инвестициях в торговые центры. REIT владеет 232 объектами недвижимости, преимущественно торговыми центрами и премиальными аутлетами. Однако компания обладает высококачественными магазинами и развлекательными комплексами, а не меньшими региональными торговыми центрами, которые превратились в разваливающиеся оболочки их прежних состояний.

Центры торговых центров под открытым небом также сталкивались с препятствиями от испытывающих трудности ритейлеров на протяжении многих лет. Хотя эти объекты являются фокусом инвестиций Federal Realty, компания не владеет просто любыми торговыми центрами. Основное внимание уделяется качеству, а не количеству: Federal Realty владеет только высококачественными открытыми и смешанными торговыми центрами в пригородных районах первого кольца крупнейших городов страны, где проживает большое количество потребителей с высоким доходом. Благодаря этому её объекты привлекают крупных ритейлеров высокого качества.

Основным соображением является обеспечение того, чтобы REIT владела высококачественной недвижимостью, которая пользуется устойчивым и растущим спросом. Federal Realty и Simon Property соответствуют этому критерию.

Анализируя их финансовые профили

Еще один фактор, который инвесторам следует учесть — это финансовое положение конкретного REIT. Вот сравнение этих двух розничных REIT:

REIT	Дивидендная доходность	Коэффициент выплаты дивидендов	Рейтинги облигаций
Federal Realty Investment Trust	4.6%	шестьдесят одна точка четыре процента	BBB+/Баа1
Simon Property Group	5.2%	67,1%	А-/А2

Как показывает таблица, у обеих компаний схожие сильные финансовые профили. Federal Realty имеет немного меньший коэффициент выплаты дивидендов, в то время как рейтинг облигаций Simon Property выше на несколько пунктов. В результате REIT имеют значительную финансовую гибкость для выплаты дивидендов и инвестирования в расширение своих розничных портфелей.

Истории выплат дивидендов

Еще один фактор, который следует учитывать при оценке REIT — это история дивидендов компании. Federal Realty лидирует в этой области с рекордными 57 годами увеличения размера своих дивидентов. Это делает ее частью элитной группы компаний Dividend Kings, которые повышают выплаты уже более 50 лет.

Для сравнения, история выплат дивидендов компанией Simon Property была более непредсказуемой.

Как видно из этого графика, компания сократила выплаты в начале пандемии. Хотя с момента восстановления она стабильно увеличивала свои платежи, только недавно выплата вернулась к уровню до пандемии.

Анализ их профилей роста

Конечным фактором для оценки при рассмотрении инвестиции в REIT является его профиль роста. Federal Realty ожидает обеспечить рост средств от операций (FFO) на акцию от 5% до 6,8% в этом году. Факторы роста включают увеличение дохода сопоставимых объектов недвижимости за счет повышения арендной платы на 3-4%, приобретение торгового центра Del Monte, а также дополнительный доход от проектов реконструкции и расширения. Это руководство может оказаться консервативным, учитывая недавнее приобретение двух дополнительных торговых центров.

Тем временем, Simon Property Group ожидает роста своего FFО на акцию от 1.3% до 3.3% в этом году. Компания предполагает получить выгоду от роста арендной платы, приобретения роскошных аутлетов The Mall в Италии и успешного открытия Jakarta Premium Outlet в Индонезии.

Более высокие темпы роста Federal Realty могут позволить компании обеспечить больший рост дивидендов и общую доходность.

Акция с высокими дивидендами

Федерал Риалти и Саймон Проперти являются ведущими ритейл-REIT в США. Они обладают высококачественным портфелем активов и финансовыми характеристиками, обеспечивающими высокие дивидендные выплаты. Благодаря этому они представляют собой надежные акции для получения дивидендов.

Однако Федеральная недвижимость выделяется между этими двумя компаниями. У нее более сильный рекорд роста дивидендов и ожидается, что в этом году она обеспечит более быстрый рост прибыли. Это более надежный дивидендный актив, который может предложить больший рост дивидендов и общую доходность в будущем.

Смотрите также

2025-07-19 14:05